Loc'Avantages : rentable malgré un loyer réduit
Inciter les bailleurs à louer à des ménages aux ressources modestes : telle est l'ambition de ce dispositif, lancé le 1er janvier 2022 à la place de Louer Abordable (aussi appelé Cosse ancien). Le principe ? Vous mettez en location un logement 15%, 30% ou 45% moins cher que le loyer de référence tel que défini par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour le secteur géographique et le type de logements et en échange, vous obtenez une réduction d'impôt.
L'avantage fiscal s'élève à 15% ou 35% du loyer pour une location en direct, et à 20%, 40% ou 65% pour une location avec intermédiation locative (auprès d'une agence immobilière sociale ou d'une association agréée). Plus le loyer est réduit, plus le crédit d'impôt est élevé ! Pour bénéficier de Loc'Avantages, vous devez signer une convention avec l'Anah qui vous engage sur six ans. Pour être éligible, le logement doit être loué nu, en tant qu'habitation principale, à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (ils sont identiques à ceux de la loi Denormandie). Pour une personne seule en zone non tendue (zone B2 ou C), par exemple, les revenus ne devront pas excéder 28 836€.
Mais est-ce financièrement attractif ? Impossible de donner une réponse générale car un calcul doit être réalisé pour chaque situation. Néanmoins, dans la majorité des cas, louer avec Loc'Avantages s'avère plus rémunérateur que la location classique. En particulier dans les zones détendues et pour les grandes surfaces, ainsi que pour les contribuables aux revenus élevés (taux marginal d'imposition de 41% ou 45%). Un conseil : pour maximiser l'efficacité du dispositif, choisissez un loyer décoté de 45% avec intermédiation, ce qui vous permettra d'obtenir une réduction fiscale de 65%. Si vous optez pour l'intermédiation, confiez prioritairement le bien à une association, cela vous évitera de payer les frais d'un mandat de gestion et ne vous supporterez pas le risque locatif.
Pour les investisseurs : il est possible de cumuler la réduction d'impôt Loc'Avantages avec le déficit foncier, qui peut être généré en réalisant des travaux de rénovation. En effet, à condition d'opter pour le régime réel, vous amortirez ces travaux sur plusieurs années et vous vous retrouverez avec des charges totales supérieures au loyer. Or ce déficit est reportable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700€ par mois. De quoi rendre votre investissement encore plus rentable !
La résidence services : pour cibler les étudiants et les séniors
Investir dans un logement au sein d'une résidence gérée (à destination des étudiants, des séniors ou des touristes) offre de nombreux atouts, tant en termes de rendement que de fiscalité. Pour commencer, vous bénéficiez de revenus réguliers versés par l'exploitant avec lequel vous êtes lié (et cela même si le logement est vide). La rentabilité brute de fiscalité généralement constatée pour ce type de placement se situe entre 4% et 5%. Un conseil : soyez attentif aux indications sur les charges qui figurent dans le contrat. Car dans certaines résidences, les frais peuvent amputer sensiblement les loyers.
Deuxième avantage de la résidence services : le ticket d'entrée est généralement abordable, compris entre 80 000 et 120 000€. En pratique, il n'y a d'ailleurs pas de souci particulier pour financer ce type d'opération. Pas plus en tout cas que pour un investissement locatif dans un studio classique, par exemple. Côté fiscalité, l'imposition est réduite puisque les recettes sont déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce faisant, vous pouvez bénéficier du statut très avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui vous permet de déclarer vos revenus au régime réel simplifié, sauf si les revenus annuels en BIC dépassent 23 000€ et qu'ils représentent plus de la moitié de vos revenus globaux. Auquel cas vous basculez en loueur meublé professionnel (LMP), statut plus complexe mais non moins intéressant, malgré l'obligation de payer des charges sociales. Enfin, si vous achetez dans une résidence neuve, vous avez la possibilité de récupérer la TVA (uniquement en LMNP ou LMP).
Quitte à faire le choix sur le type de résidence services, nous privilégions la thématique étudiante ainsi que celle des séniors. Dans les villes abritant les grandes écoles et les universités, la population estudiantine a beaucoup de mal à se loger. Miser sur ce type de produit fait donc sens économiquement. A condition que la résidence soit à proximité d'un campus et bien desservie par les transports. Quant aux résidences séniors, elles sont portées par la démographie, avec l'afflux de papy-boomers qui font le choix du coliving pour ne pas s'enfermer dans la solitude. Pour rappel, en 2060, par rapport à aujourd'hui, la population française comptera 10 millions de personnes âgées de plus de 60 ans supplémentaires, selon l'Insee.