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Immobilier : Les erreurs à éviter


1 - Se focaliser sur la rentabilité


Vous voilà prêt à vous lancer dans le grand bain de l'investissement locatif :

vous disposez du financement nécessaire et il ne vous reste plus qu'à trouver le bien idéal pour concrétiser votre projet. Cette étape est cruciale pour le succès de votre investissement. Ne lésinez pas sur le temps nécessaire pour trouver le logement idoine. Mais avant de vous mettre en chasse, commencez par identifier le secteur où prospecter. Car, si nombre de villes sont propices à un investissement, il en existe presque autant qu'il convient à tout prix d'éviter, surtout lorsque l'on est un investisseur peu aguerri. Il s'agit de celles qui affichent une démographie défavorable (le nombre d'habitants décroit et la population vieillit), un manque de dynamisme et un taux de pauvreté important.

Au-dessus d'un rendement brut moyen du marché de 6 à 7%, méfiance. Dans ces communes (Beauvais, Béziers, Bourges, Cholet, Dunkerque, Gien, Lens, Mulhouse etc.), la vacance locative peut être importante, de même que les risques d'impayés.


N'oubliez pas qu'un tel accident peut dégrader voire réduire à néant votre rentabilité. De plus, la valorisation à long terme est incertaine. Concentrez-vous plutôt sur des villes que vous avez pris le temps d'analyser et où le marché locatif est fluide, avec des locataires solvables. Pensez enfin à acheter le logement adapté à la demande : studio pour les étudiants, deux-pièces pour les jeunes actifs, grands appartements pour les familles...).


2 - Oublier certains frais


Les investisseurs néophytes ont souvent tendance à sous-estimer les frais qui viendront amenuiser la rentabilité de leur projet. Il en va ainsi principalement de la taxe foncière, qui peut représenter jusqu'à trois mois de loyers dans certaines communes. D'autant que cet impôt local pourrait peser encore davantage à l'avenir, alors que les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul de la taxe, sont indexées sur l'indice des prix à la consommation, et que certaines municipalités augmentent leur taux.


Autre facteur souvent oublié, la vacance locative, qui génère un manque à gagner. En effet, entre deux locataires, il vous faudra parfois redonner un coup de peinture ou accomplir de menus travaux. Cela peut représenter quinze jours à un mois par an pour les petites surfaces, davantage soumises à la rotation des locataires. Il faut aussi penser au renouvellement régulier du mobilier et des équipements pour la location meublée.


Pour le reste, il faudra compter également avec les différents faits inhérents à votre logement, dont, bien sûr, les travaux de copropriété qui seront à votre charge et non pas à celle de votre locataire. A ce titre, choisissez avec soin, en amont du projet, la résidence dans laquelle vous achetez votre appartement. Autre règle de prudence : pour faire face aux imprévus, provisionnez un matelas de sécurité représentant au moins trois mois de loyer.


3 - Ne pas faire de travaux


L'investissement locatif s'est profondément métamorphosé ces dernières années et c'est tant mieux. Fini l'époque où les propriétaires pouvaient louer des appartements défraîchis et à la consommation énergétique excessive. Pour mettre au ban les marchands de sommeil, les critères de décence établis par le législateur n'ont cessé de se renforcer. Et ce n'est sans doute pas fini ! Conclusion : ne pas budgéter des travaux de rénovation dans votre projet va vous conduire dans le mur. D'autant que, sur le marché locatif, un bien "dans son jus" n'attire que des locataires dans le besoin, ce qui augmente la probabilité d'impayés.


A l'inverse, présenter un bien irréprochable vous permettra de vous distinguer par rapport aux autres propriétaires et même justifier d'un "surloyer", notamment dans les communes où les loyers sont encadrés.


4 - Ne pas déléguer


Si vous manquez de temps, ou que vous êtes frileux, vous pouvez confier tout ou partie de votre projet à des professionnels, notamment aux spécialistes de l'immobilier locatif clés en main qui s'occupent de tout à votre place, de la chasse du bien aux travaux, en passant par la gestion locative ou la déclaration des revenus.


Ces services ont un coût, mais les investisseurs s'y retrouvent en bonne partie, grâce à la capacité de ces opérateurs à dénicher des logements particulièrement rentables. Toutefois il faut rester prudent : certains acteurs du "clés en main" ont tendance à embellir la réalité en faisant miroiter une rentabilité élevée et en omettant de signaler des frais cachés.


5 - Six plateformes d'immobilier locatif "clés en main"


  • Bevouac : entre 9 900€ TTC et jusqu'à 6% TTC à partir d'un bien de 600 000€ frais d'agence inclus; commission de 20% du montant de la baisse de prix négocié avec le vendeur du bien.

  • Horiz.io : 5% des prix du bien, frais d'agence inclus, avec un minimum de 7 000€. Rénovation et décoration en sus. La gestion locative se fait sur abonnement.

  • Investissement locatif.com : 8.4% TTC du montant de l'opération, avec un minimum de 9 900€ TTC. Rénovation et décoration sur devis.

  • Beanstock : 7.5% du prix du bien TTC; minimum de 10 000€, auquel s'ajoutent des frais de service (500€) ; gestion locative incluse un an.

  • Investir dans l'ancien : Tarif 4% TTC avec un minimum de 9 990€. Rénovation et décoration en option (à partir de 3 000€). La gestion locative est facturée 4% TTC des loyers, garantie loyers impayés incluse.

  • Masteos : Honoraires dégressifs, 6% sur la tranche de 0 à 500 000€ (avec un minimum de 9 000€ TTC). Ils sont de 5% sur la tranche de 500 000€ à 1M€ et de 4% sur la tranche supérieure à 1M€. S'ajoutent des frais de gestion (4.99% des loyers HT encaissés) et des honoraires d'ameublement/décoration.


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