Très en vogue dans la sphère des influenceurs de l’immobilier, l’immeuble de rapport est souvent présenté comme le produit magique permettant d’atteindre des taux de rendement hors norme et d’accéder a une vie facile de rentier. Il est vrai que l’acquisition d’un immeuble entier composé de plusieurs appartements locatifs offre des avantages par rapport à l’achat de plusieurs logements situés à différentes adresses. Il permet d’atteindre un prix de vente au mètre carré inférieur à celui de lots distincts et, de fait, d’augmenter la rentabilité locative. De plus, pas de contraintes de copropriété : exit le syndic et les charges trimestrielles à payer, tout comme les travaux imposés. Vous êtes maître à bord et la gestion locative semble être un jeu d’enfant, puisque tous les locataires sont réunis à la même adresse. Reste que la réalité n’est pas aussi idyllique. De fait, vous mettez tous vos œufs dans le même panier. Et si vous vous trompez sur l’emplacement et que vous n'arrivez pas à louer, votre belle rentabilité s'effondre car l'erreur se répercute autant de fois qu'il y a de logements dans l'immeuble. Idem si, tout à coup, vous découvrez qu'il faut refaire la toiture. Vous risquez d'être vite submergé par la gestion du chantier et, surtout, vous serez seul à payer la facture.
Ne pas viser un rendement trop haut
Les taux de rentabilité brute parfois annoncés ont de quoi faire tourner la tête. "On peut trouver des rendements qui vont jusqu'à 10% ou même 15%, dans des villes moyennes, comme Béziers ou Perpignan, par exemple. Mais ces performances très attractives ne sont que théoriques, car bien souvent dans ces villes, la location ne suit pas." indique Martin Menez, président de Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif. "Or il faut pouvoir louer rapidement, et avec des bons locataires, présentant des garanties suffisantes." Atteindre ce rendement est possible, mais c’est souvent au prix de quelques frayeurs.
Plus raisonnablement, mieux vaut partir avec l’idée qu’un immeuble de rapport offre un rendement locatif compris entre 7 et 8 %. Et c’est déjà beaucoup, mieux que ne le ferait un investissement classique, dont le rendement tourne en général autour de 4 et 5 %.
"Acheter un immeuble composé de cinq studios, ce n'est pas comme acheter cinq studios dans cinq immeubles différents. Vous allez bénéficier d’un prix de gros et c'est ce qui vous permet d'atteindre un rendement supérieur à celui d’un investissement classique", poursuit Martin Menez.
L'optimisation du rendement locatif y contribue également, comme l'explique Thierry Vignal, cofondateur et président de Masteos, autre spécialiste de l’investissement locatif. "Si on a un appartement de 100 mètres carrés, et qu'on le loue, il ne rapportera guère plus qu’un appartement de 80 mètres carrés. Par contre, si on le divise en studios, les 20 mètres carrés feront une grosse différence, puisqu'ils seront loués comme une unité de plus. Découper permet d'avoir un maximum de rendement par mètre carré."
En termes de revenus, la différence peut être de l’ordre de 20 %, sans compter que ce type de produit est toujours susceptible d’être négocié, pour peu que l’on se situe dans une ville ou un secteur où la demande n’est pas très soutenue. "Mais attention, le prix de gros ne sera pas toujours atteignable partout. Marseille est un exemple de marché où les immeubles de rapport sont recherchés. Vous ne réaliserez donc plus d'économies au mètre carré", prévient Manuel Ravier, associé fondateur d’Investissementlocatif.com.
Sélectionner une ville moyenne dynamique
Spontanément, les investisseurs en immeubles de rapport ont tendance à privilégier les secteurs périurbains, les petites ou moyennes villes pas très dynamiques, voire les zones rurales, parce que les prix d'achat y sont modérés et que les perspectives de rentabilité sont, de fait, plus élevées qu'ailleurs. Pour 150 000 euros, tous frais compris, ils peuvent trouver un bien composé de quatre ou cinq logements ou une ancienne maison qu’ils pourront diviser en plusieurs surfaces à louer à l'unité. Le ticket d'entrée est relativement faible.
Mais pour les spécialistes de l’investissement locatif, ce type d'opération n'est pas recommandé. "Ces investisseurs ont une forte appétence pour le rendement, qu'ils peuvent atteindre, mais en même temps, ils vont prendre un risque important qui n'a pas forcément été mesuré au départ. Ces zones sont peu dynamiques au niveau économique et, par conséquent, le risque locatif est important. Je les encourage à aller plutôt chercher des immeubles patrimoniaux, situés en centre-ville où, certes, le rendement ne sera pas le même mais où les perspectives de valorisation seront meilleures", conseille Thierry Vignal.
Car, comme on le répète encore et encore, le "bon investissement, c'est celui qui est suffisamment rentable, qui se loue bien et qui prend de la valeur".
A l'opposé, les grandes villes chères telles que Paris, Lyon ou Bordeaux ne sont pas davantage recommandées, car il sera impossible d’y atteindre un rendement suffisant. Il est plutôt conseillé de viser les villes dont les prix de l’immobilier progressent encore comme Dijon, Le Havre, Marseille, Nancy ou Poitiers, par exemple, qui se caractérisent par un fort potentiel locatif au regard de leurs infrastructures (universités, écoles d’enseignement supérieur, hôpitaux, transports en commun...) ou de leur activité économique.
L'investissement sera suffisamment rentable, le risque locatif mesuré et les perspectives de valorisation plutôt bonnes. Mais attention le ticket d’entrée n’est plus le même. Dans les villes moyennes ou les grandes villes, un immeuble de rapport se vend au minimum 500 000 euros aujourd’hui. "Le budget moyen se situe plutôt autour de 600000 euros, tout inclus : l'achat, les travaux, le notaire et nos honoraires. Ce prix correspond à un immeuble de 250 mètres carrés environ, divisé en cinq à six logements, situé dans une ville moyenne ou en périphérie d'une grande ville. Le rendement brut sera de 6 à 7 %", détaille Manuel Ravier.
Pour déterminer si la ville ou le quartier est intéressant, vous pouvez vous repérer grâce aux données publiées par des acteurs tels que MeilleursAgents, qui fournit des évaluations très fiables sur le montant des prix de vente par mètre carré et les loyers par ville et par quartier et compléter votre analyse par une étude approfondie du niveau économique de la ville.
La valeur de l’immeuble de rapport se fera en fonction de l’ensemble de ses caractéristiques : l’emplacement, le taux de rendement, le niveau d’entretien et le classement au diagnostic énergétique (DPE), mais également son état locatif. "Ce dernier critère est essentiel, précise Loïc Cantin, président de la Fédération nationale des agents immobiliers. L’immeuble est-il loué ou pas ? Une vacance répétée témoignera du fait que le marché est peu porteur. S’il est loué, il faut observer les loyers : sont-ils éloignés de la réalité ? S'il n'est pas loué, il faudra faire une projection. Si l'immeuble est commercial ou d'habitation, l'estimation de sa valeur sera différente. Un immeuble occupé avec des baux anciens et encadrés subira une décote importante."
Dénicher le bien adéquat
L'immeuble de rapport est une figure à dimensions variables. Il peut s’agir d’un immeuble entièrement d’habitation, ou entièrement de bureaux ou mixant surface commerciale en rez-de-chaussée et habitations ou bureaux au-dessus. Il peut être vide ou déjà loué, en partie ou entièrement. Acheter libre permettra de réaliser plus facilement des travaux et les futurs logements pourront être agencés de manière à répondre au plus près à la demande locative. A l’inverse, acheter déjà loué permet de se constituer plus rapidement une trésorerie, mais limite les possibilités de valorisation de l’immeuble. L’immeuble de rapport peut être une ancienne maison ou un petit hôtel particulier, acheté en tant que tel, jusqu'ici habité par une seule famille, que vous décidez de transformer vous même. C’est le projet le plus ambitieux de tous, qui exige des travaux importants et des compétences juridiques et techniques solides. A l'opposé, il peut s’agir d’un produit clés en main, proposé par un intermédiaire qui vous accompagne de A à Z, dans la mise en place du financement, la réalisation des travaux, dans le choix du régime fiscal et même dans celui du mobilier.
Entre ces deux cas de figure, vous pouvez trouver des immeubles à vendre déjà passés entre les mains d’un marchand de biens qui a réhabilité le gros œuvre, viabilisé les parties communes et découpé le bâtiment. Les futurs logements sont des surfaces brutes à aménager. Mais quel que soit votre choix, l’idéal est de miser sur les immeubles composés de petites surfaces : des studios ou des deux-pièces afin d’optimiser l'opération. Si le marché est demandeur, c’est une bonne idée de penser aux commerces (sous réserve d’un changement d'usage, parfois difficile à obtenir) et aux locaux professionnels en rez-de-chaussée, ces derniers étant rarement attrayants pour l'habitation.
L'immeuble de rapport reste un type de bien plutôt rare sur le marché et, afin de mettre toutes les chances de votre côté pour trouver le projet qui vous convient, il faut ratisser large : agences, chasseurs immobiliers, notaires, ventes aux enchères et spécialistes de l’investissement locatif, toujours bien positionnés dans la prospection immobilière.